El integrante del pacto que conforman la familia Said Somavía y José Domingo Eluchans, Orlando Sáenz, contó a ESTRATEGIA los fuertes planes de expansión de la compañía y afirmó que cuando la misma empresa que desarrolla shopping centers es dueña de tiendas por departamento, “el mall es un éxito para éstas y anda muy mal para el comerciante chico al que se le dan condiciones más difíciles, al ser competidor del dueño”.
La competencia en la industria de los centros comerciales en Chile está al rojo vivo. Sobre todo, en la zona oriente de la Región Metropolitana, en el denominado “Triángulo de Las Bermudas” entre Costanera Center, Parque Arauco Kennedy y Mall Plaza Egaña. El socio de Parque Arauco que integra el pacto de accionistas de la empresa con la familia Said Somavía y José Domingo Eluchans y que es parte también del directorio, Orlando Sáenz, conversó con ESTRATEGIA acerca de este fenómeno.
A su juicio, mirándolo desde lejos, lo que ha pasado es que Costanera Center desde que fue abierto por Cencosud se ha posicionado en un público más popular y que llega más a pie, “no sé si lo habrán previsto así, pero de hecho por eso su apertura no ha causado el impacto vial que se preveía. Y durante la semana está el fuerte de sus visitas, ya que está rodeado de oficinas”.
El también ex presidente de la Sofofa afirmó que “el impacto sobre Parque Arauco por esta competencia ha sido mucho menor a lo que pudimos pensar en un momento. Los más afectados deben haber sido los comercios de alrededor del Costanera Center”.
-¿Cómo se seguirá potenciando a Parque Arauco Kennedy, además de la ampliación de su distrito de lujo?
-En Kennedy tenemos un problema, de cómo aprovechar todo el potencial total que tiene, al ser una operación muy valiosa y el centro comercial más grande de Chile. Lo único que queda por desarrollar como terreno virgen son los 10.000 m2 frente a Falabella, y la constructibilidad pendiente es enorme. Yo creo que en muy poco tiempo más, la administración de la empresa va a mostrar la factibilización de esto. Está en estudio qué hacer.
-¿Qué los diferencia de la competencia?
-Aparte de la innovación constante, Parque Arauco es la única compañía de tamaño que solamente administra shopping centers, y que no tiene nada en el retail. Consideramos que existe conflicto de interés cuando la misma empresa tiene retail propio y a la vez, centros comerciales.
-¿Por qué?
-Porque si ve nuestras cifras, nosotros tenemos una preocupación constante por los locales menores, y hacemos todo lo que está a nuestro alcance para que los grandes lleven un equilibrio con los más pequeños. Pero cuando la misma compañía que desarrolla shopping centers es dueña de las tiendas por departamento, el mall es un éxito para éstas y anda muy mal para el comerciante chico al que se le dan condiciones más difíciles, al ser competidor del dueño.
Saturación en Chile
-¿Cuáles son los planes de crecimiento en Chile?
-Chile está mucho más saturado en la industria de centros comerciales tipo mall –un shopping center grande-, en comparación a otros países. Sobre todo en la zona oriente de Santiago. Hay muy pocos lugares en donde se puedan construir estas superficies. Por eso hay modelos menores que sin duda tienen muchas más oportunidades, como los vecinales, los strip center, los outlet. Y eso es lo que estamos buscando continuar realizando.
-¿Es decir, Parque Arauco no abrirá más operaciones mayores en el país?
-No digo eso, pero serán mucho más escasas estas operaciones. Estamos mirando la vejez de la industria con conciencia, lo que se ve en EE.UU., donde los formatos grandes están muriendo. Por eso hay que adaptarse a los cambios y evolucionar. Lo que sí, el horizonte de tiempo es a perspectiva de medio siglo de retraso en Chile.
-¿Cuáles son las razones de este fenómeno?
-La pérdida de novedad, la densificación de las ciudades y las dificultades de tránsito. Por eso la gente en EE.UU. prefiere ir a centros comerciales más pequeños, como los vecinales.
Mayor Bienestar en Perú
-¿Qué perspectivas se tienen con los centros comerciales en Perú?
-En Perú, si la economía está creciendo al 5%, el número de personas que está cruzando la frontera entre clase baja y media, es muy superior. El bienestar global del país se está traduciendo en que aumenta el cliente potencial del shopping center.
Por ejemplo, en Lima a diferencia de Santiago, estas operaciones orientadas a la clase ABC1, que está expandiéndose, son pocas, entre ellas Jockey Plaza y la nuestra de Larcomar. Allí hay grandes oportunidades de desarrollo.
-¿Cuáles son los planes en ese país?
-Con el grupo Romero tenemos por ahora un solo proyecto en San Isidro, que es tremendo. Seguramente cuando se desarrolle será el mayor que operaremos en ese país. En algún momento habrá crías, lo que aún no ha pasado. Con los Wiese, tenemos la mayor operación de todas, la con más público en Perú, que es Megaplaza. Además hemos ido creciendo en varios desarrollos menores con ellos. La sociedad con los Raffo es reciente y muy enfocada a los strip centers. En operación propia tenemos Lambramani en Arequipa y Larcomar en Lima y en desarrollo otros de tamaño pequeño.
Lo Nuevo Prende en Colombia
-¿Cómo le ha ido en Colombia a la compañía?
-Existen bastantes oportunidades en Colombia, porque es un mercado pujante, muy rico. Allí operamos con Bancolombia. Hay muchos centros comerciales, no obstante, son operaciones vendidas. No son malls, sino que aglomeración de tiendas, sin manejo centralizado ni un mix planificado. Así que uno se encuentra con que hay locales cerrados a una hora distinta al resto, en un tipo de anarquía, entre otras cosas. El modelo rentado como el que ofrece Parque Arauco, es nuevo y está prendiendo.
-¿Qué planes se manejan en ese país?
-Tenemos dos operaciones abiertas y otra que está comenzando su desarrollo. Aparte de una reserva de terrenos interesante que iremos desarrollando. Por eso Colombia va a ser un actor muy importante para nosotros, pese a que es muy complicada la dinámica de aprobación de proyectos, lo que está comenzando a pasar en Chile, con un celo funcionario absurdo que daña al país.
¿Panamá, Brasil o México?
-¿Se tiene en la mira ingresar a un cuarto país?
-En Parque Arauco hay una constante búsqueda de oportunidades, pero nosotros tenemos una cartera de proyectos muy importante, y para abordar una cuarta operación habría que hacer una ingeniería financiera y corporativa nueva, lo que es posible en todo caso. Incluso hay iniciativas que no caben dentro del plan anunciado en la última junta de accionistas y que motivaron los aumentos de capital. Vamos a tener que ver cómo abordarlos.
-Pero la empresa ha reconocido su interés por Panamá, Brasil y México…
-Hemos mirado a Panamá porque lo podemos abordar con la misma estructura que en Colombia. Pero está muy desarrollado en centros comerciales. Nos desistimos del terreno que habíamos mirado en su capital, estuvimos a punto de entrar. Brasil es un gigante con muchos operadores, y es casi un racimo de países. Estuvimos cerca de comprar una compañía que tenía unos siete centros comerciales en la zona sur.
México es un tremendo mercado con oportunidades enormes, sin embargo hay que tener fuerzas para estar en él. Estuvimos, hace años, cerca de una alianza con un fondo americano que opera unos 15 centros comerciales, la que no se concretó.
¿Celebran su Salida de Argentina?
-En otro tema, deben haber celebrado como controladores de Parque Arauco su salida de Argentina, después de que el país cayó en default la semana pasada…
-Muchos nos felicitan por eso, pese a que no nos fuimos por el riesgo político en Argentina a raíz del populismo. Salimos porque estábamos siendo rentistas en la alianza que teníamos ahí, y esa no es nuestra forma de trabajar. Perú y Colombia son las consecuencias de esa decisión.
| 
